数万円から不動産に投資できるリート(REIT)|利回りは?など気になるところ徹底解説!

REITは、1960年代にアメリカで誕生し、90年代に大きく拡大し日本にも上陸しました。2001年9月に日本版REITの「J-REIT市場」が創設されました。

【本記事の特徴】

○RIETの概要が詳しくわかる。

○RIETのメリット・デメリットがわかる。

○REITの始め方がわかる。

REIT(リート)とは

・少ない資金で不動産に投資してみたい。

・安定した配当収入が欲しい。

・プロに運用してもらいたい。

・分散投資をしてリスクヘッジを図りたい。

このような、高望みな条件をかなえてくれる可能性のある投資商品が「J-REIT(ジェイ・リート)」です。JはJAPANの頭文字、REITは、「Real Estate Investment Trust=不動産投資信託」を表します。

少額から不動産に投資できるJ-REIT(以下、リート)は、まだまだ知る人ぞ知るタイプの投資商品です。

リートの概要

□Point
・リートは不動産の『ひと口投資』

・収益の9割が分配金(配当金)に回る

簡単にいうと、リートは不動産の『ひと口投資』です。

リートは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、物件の賃料収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。

株式と同じく証券市場に上場していて、証券会社を通じて売買されています。

もちろん、一般の人でも売買することが可能です。本物の不動産は数千万円から数億円単位の大きな資金が必要ですが、リートであれば、数万円から不動産に投資ができます。

いわば不動産の“ひと口投資”とも言えるリート。

不動産の運用は、専門機関(資産運用会社)に委託しています。

つまり、プロが投資先の不動産の選定や運用などを担っているわけです。また、ひとつのリートで複数の不動産に投資しているため、リスクの分散の面でもメリットがあります。

収益の9割超が分配金(配当金)に回ります。

リートの多くは、年に2回決算を行い(年に1回のリートもあります)、運用成績に応じて投資家に分配金(株式の配当金に当たる)が支払われます。

制度上、リートを運営している『不動産投資法人』が利益の90%超を分配金として投資家に還元すると、法人税が免除される仕組みになっています。

つまり、ほかの投資商品と比べて、投資家が分配金を多く受け取りやすい投資商品と言えます。

株式投資の場合、企業の収益に対して法人税が課税され、さらに次の事業に充てる内部留保なども差し引かれたのち、残りが配当金の原資になります。

リートの配当性向(利益をどのくらい投資家に還元するかを表す指標)の高さは、投資家にとって大きな魅力と言えるでしょう。

もちろん、リート投資もよい面ばかりでなくリスクがあります。

リートは証券市場に上場しているため、当然、需給によって価格が上下しますし、投資家への分配金も不動産投資法人の収益によって変動します。

さらにリートは金融機関からの借入金で不動産を取得するのが普通なので、仮に金利が上昇すると、利息が増え、収益の減少を招きます。これらのリスクは頭に入れておく必要があります。

リートの具体的な投資先

オフィスビルやイオン、星野リゾートなど投資先はさまざまです。

ここからはリート売買の基本を説明していきます。

リートの投資単位を「投資口」と言いますが、これが株式投資における「株式」に相当します。

投資口が証券取引所で売買される価格のことを「投資口価格」と言い、「ひと口=○○○○円」という形で表現されます。

リートの銘柄は、運用対象となる不動産の種類で分類することができます。

①オフィスビル
②商業施設
③物流施設
④ホテル
⑤住居(マンション)
⑥総合型

などが代表的なタイプです。

投資対象となる不動産の種類によってリートの特色も異なります。また、投資対象が同じタイプでも運用成績に差が出ることもあります。

投資する銘柄を決める際は、リートのポートフォリオ(投資している不動産一覧)を見ることをおすすめします。

リートの価格や分配金、ポートフォリオなどの情報は、各リートの公式サイトなどで確認できます。

リートを運営する投資法人は運用不動産の稼働状況や収支状況を定期的に開示していますので、投資する前はもちろん、投資後も定期的にチェックしていく必要があります。

①オフィスビル系リート

その名のとおり、オフィスビルに投資するリート銘柄です。

東京、大阪、名古屋、福岡など都心部のオフィスビルを投資対象とする銘柄が中心になっています。

②商業施設系リート

イオンやイトーヨーカドーに代表される商業施設に投資するリート銘柄です。全部で4銘柄と、数が少ないジャンルです。

③物流施設系リート

物流施設や倉庫などの物流施設に投資するリート銘柄です。

初心者が始めやすいと言われているのが、この物流施設系リートです。

④ホテル系リート

ホテルに投資するリート銘柄です。

日本を訪れる外国人旅行者、つまりインバウンド需要の動向が運用成績のカギを握ります。

⑤住居(マンション)系リート

賃貸マンションに投資するリート銘柄です。

地方よりも人口が集中する都市部の物件のほうが賃貸需要は高く、ポートフォリオに含まれる物件の立地が重要になってきます。

⑥総合型リート

ここまで、投資する不動産のジャンルごとにリートを紹介してきましたが、さまざまなジャンルの不動産にまたがって投資するリートも存在します。それが「総合型」と呼ばれるものです。

総合型は、『オフィスビル2割、物流施設4割、ホテル3割、住居1割』など、投資対象を複数のジャンルに分散させているのが特徴です。

割安感に加え、収益の安定性や、投資対象の分散など総合型リートには投資先として大きな魅力があります。しかしその一方で「選ぶ際の見極めが重要」です。

サラリーマンに向いていると言える理由

本業で得た給与による蓄えを生かして、お金を賢く運用することによって収入を得ることができます。

自分で働くのではなくお金に働いてもらえます。

とくに副業のために多くの時間を割くことなく、普段の生活を続けることができます。

リートのメリット・デメリット

リートのメリット

個人で不動産投資を行おうと思うと元手が必要になり、大きな投資を行なうことが難しいです。

しかしリートなら、不動産投資のプロによって大きな投資を行なうことができ、その成果の恩恵にあずかることができます。

リートのデメリット

当然ですが、投資にはリスクが伴います。

リートの場合、実物(不動産)を所有するわけではなく、あくまで金融商品の購入になります。

そのため、不動産資産が増えるわけではありません。

不動産のプロが運用するからといって元金が保証されているわけでもありません。

投資には資金が目減りするリスクがあります。確率的に少ないとはいえ、運用会社が倒産するリスクもあります。

REIT(リート)の始め方

リートの売買を始めるためには、証券会社に口座を開設することが最初のステップになります。

数ある証券会社の中から自分に合っていると思えるものを選ぶ必要があります。


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